Layanan Umum

MENJUAL TANAH YANG DIJAMINKAN DI BANK OLEH ORANG LAIN

1. Prinsip Hukum: Tanah yang Sedang Dijaminkan Tidak Dapat Dijual Tanpa Persetujuan Bank

Objek tanah yang sedang menjadi jaminan Hak Tanggungan tidak dapat dialihkan (dijual) secara bebas sebelum hak tanggungan dicabut (roya), kecuali bank sebagai pemegang hak tanggungan memberikan persetujuan.

Dasar Hukum

  • Pasal 11 ayat (2) huruf f UU No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan (UUHT)
    Objek Hak Tanggungan tidak boleh dialihkan tanpa persetujuan tertulis pemegang Hak Tanggungan (bank).
  • Pasal 20 ayat (1) UUHT
    Menegaskan bahwa objek Hak Tanggungan tetap terikat hak tanggungan sampai hutang dilunasi.

 

2. Cara Menjual Tanah yang Sedang Dijaminkan di Bank

A. Melunasi Utang Terlebih Dahulu (Pelunasan → Roya → Jual)

Cara paling sederhana:

  1. Saudara Anda melunasi hutang ke bank.
  2. Bank menerbitkan Surat Roya → hak tanggungan dihapus.
    1. Sertifikat dikembalikan → Tanah bisa dijual secara bebas. 

      Dasar Hukum

      • Pasal 138 Peraturan Menteri ATR/BPN No. 3 Tahun 1997
        Roya dilakukan setelah adanya surat pernyataan lunas dari bank.

       

      B. Menjual Melalui Skema Take Over Kredit (Alih Kredit)

      Jika pembeli ingin membeli tanah Anda, tetapi tanah masih dijaminkan:

      1. Pembeli mengajukan kredit ke bank lain / bank yang sama.
      2. Bank pembeli melunasi hutang ke bank yang menahan sertifikat.
      3. Hak tanggungan dicabut → dialihkan ke bank pembeli atas nama pembeli.
      4. Transaksi jual beli sah.

      Ini adalah solusi paling umum di praktik perbankan.

      Dasar Hukum

      Pasal 22 UUHT Hak Tanggungan hapus karena hutang dilunasi. Pasal 16 UUHT Memungkinkan terjadinya pengalihan Hak Tanggungan (“cessie” utang ke pihak lain).

       

      C. Over Kredit (Pengalihan Hutang kepada Pembeli)

      Pembeli bersedia mengambil alih hutang saudara Anda dengan persetujuan bank.

      Dasar Hukum

      • Pasal 1338 KUHPerdata
        Semua perjanjian yang dibuat sah berlaku sebagai undang-undang bagi para pihak → termasuk perjanjian jual beli + pengalihan hutang.
      • Pasal 1392–1403 KUHPerdata
        Mengatur pengambilan alih hutang (schuldovername).
      • Butuh persetujuan kreditur (bank) → Tanpa persetujuan, pengalihan hutang tidak sah.